堅持回歸居住屬性 “趨穩”成為樓市新常態


來源:中國產業經濟信息網   時間:2019-06-27





  日前,中國社會科學院財經戰略研究院發布了《中國住房市場發展月度分析報告(2019年06月)》以及《中國城市競爭力第17次報告》,對當前中國房地產市場發展運行狀態進行了分析。相關數據顯示,當前中國樓市整體趨穩態勢更加明顯,結構性分化進一步加劇。其中,一線城市房價總體平穩、準一線及二線城市房價延續上漲、三四線城市房價漲速繼續下降。分析人士指出,隨著“房子是用來住的,不是用來炒的”理念深入人心以及各地發展方式的轉變,更加理性、更加平穩已經成為樓市新常態。


  總體平穩分化加劇


  最新數據顯示,當前中國房地產市場依然保持了總體平穩的態勢。


  據國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹,5月份,各地繼續落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制,房地產市場繼續保持穩定。初步測算,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格上漲0.5%,漲幅比上月回落0.1個百分點。與此同時,35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅略有擴大;二手住宅銷售價格上漲0.6%,漲幅與上月相同。


  針對不同類別城市房地產市場的分化,中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》指出,與三四線城市相比,準一線及二線城市具備更強住房需求增長潛力;與一線城市相比,準一線及二線城市房地產市場調節手段又相對薄弱。這導致準一線及二線城市房地產市場相對易漲難跌,一旦房價回暖,房價上漲的持續時間也要長于其他城市。報告認為,與一二線城市相比,三四線城市房價持續上漲的動能不足,政府的市場調節手段也更為有限,部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后,房價將因后續需求不足進入下跌階段。


  北京科技大學經濟貿易系主任何維達在接受本報記者采訪時表示,今年以來,中國樓市總體表現相對平穩,一方面是因為經過20多年的快速發展,不少地區的房價累計漲幅已經較高,另一方面則是因為各地在堅持嚴格的房地產調控政策的同時,加大了保障性住房的供給力度及長租市場的支持力度。“比如限購政策,就將購房資格與本地工作年限相掛鉤,確保長期在本地工作生活的人能夠優先滿足自住需求。”何維達說。


  堅持回歸居住屬性


  樓市趨穩,還意味著其與實體經濟的互動正在變得更加良性。《中國城市競爭力第17次報告》指出,當前,中心城區外溢給更大城市區域發展帶來希望,空間擴散的城市形態正帶動更大的區域走向繁榮。與此同時,報告也指出,房地產對經濟增長同時存在正向的拉動效應與負向的擠出效應,當房價水平較低時,房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應,而當房價水平過高時,負向擠出效應將超過正向拉動效應。2018年,中國房地產對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。


  前不久,中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上指出,近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。郭樹清強調,房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。


  “當你買一套房子自己居住,意味著你每個月都有一筆等額的市場租金收入,同時有一筆等額的消費支出,也意味著你的住房生產出等額的增加值;如果你再買一套住房出租,同樣有收入和產出;但是當你買了房子只用于投資或投機,并不出租,那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭。”郭樹清說。


  何維達認為,房地產市場對于實體經濟的拉動作用必須以發展的眼光來辯證看待。“客觀上看,房地產行業上游聯系著鋼鐵、水泥、工程機械等行業,中游涉及著設計、銷售、金融等產業,下游影響著家電、裝飾、家具等領域,其在過去20多年里確實對經濟的發展起了很大帶動作用。如今,邊際效果正在發生遞減。因此,房地產只有堅持回歸居住的屬性,避免過度投機、堅持健康發展,才能繼續保持對實體經濟的正向拉動而不是負向擠出。”何維達說。


  “一城一策”將會延續


  隨著樓市自身的持續走穩,市場上理性的聲音也越來越多。


  貝殼研究院發布《2019中國房地產半年報》顯示,二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑,但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。目前,重點城市都是改善型需求主導的市場,認房認貸的政策下換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年的主題,也是市場的常態。“從實際情況看,政策對于市場保持高度的敏感性,哪里市場有變化哪里就有潛在政策,在政策總體穩定的背景下,‘一城一策’也是下半年及更長時間的政策基調。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。


  中國社科院相關學者認為,隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進,各地方政府穩定房價的主體責任進一步落實。二線城市將繼一線城市之后,建立更為完備的市場調控機制,嚴控房價或成為一種常態。預計與2019年上半年相比,下半年房地產融資將適度收緊,以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資的適度收緊,有利于熱點城市房地產市場的降溫。


  何維達預計,未來房地產市場在整體更加平穩、理性的同時,分化程度也將更高。“目前,一線城市人口壓力較大,住房供求仍將長期維持偏緊狀態;部分二線城市則因為發展速度較快而涌入更多年輕人口,進而形成樓市的增量需求。與之相比,一些三四線城市房地產市場前期上漲更多由資金推動,因此未來如果人口吸引力難以跟上,房屋難以有效出租,當地樓市也會隨之低迷。”


  轉自:人民日報海外版

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