前10月房地產投資小幅回落 整體穩定依然是大趨勢


來源:中國產業經濟信息網   時間:2019-11-30





  近日,國家統計局發布房地產相關數據。2019年1—10月份,全國房地產開發投資109603億元,同比增長10.3%;商品房銷售面積133251萬平方米,增速今年以來首次由負轉正,同比增長0.1%;房地產開發企業到位資金145151億元,同比增長7.0%。


  具體來看,1—10月份,東部地區房地產開發投資57615億元,同比增長8.4%,增速比1—9月份回落0.2個百分點;中部地區投資22822億元,增長10.0%,增速持平;西部地區投資24588億元,增長15.7%,增速回落0.5個百分點;東北地區投資4579億元,增長9.5%,增速回落0.4個百分點。


  從商品房銷售和待售情況來看,1月份至10月份,東部地區商品房銷售面積52415萬平方米,同比下降2.1%,降幅比1月份至9月份收窄0.8個百分點;銷售額65844億元,增長6.8%,增速加快0.8個百分點。中部地區商品房銷售面積37960萬平方米,增長0.6%,增速加快0.1個百分點;銷售額27118億元,增長6.8%,增速回落0.4個百分點。西部地區商品房銷售面積36786萬平方米,增長3.8%,增速回落0.8個百分點;銷售額26611億元,增長10.1%。


  房地產開發企業到位資金情況方面,1—10月份,房地產開發企業到位資金145151億元,同比增長7.0%,增速比1—9月份回落0.1個百分點。其中,國內貸款21288億元,增長7.9%;利用外資131億元,增長63.2%;自籌資金46996億元,增長3.3%;定金及預收款49163億元,增長9.4%;個人按揭貸款22137億元,增長14.1%。


  房地產投資小幅回落


  1—10月份,全國房地產開發投資增速比1—9月份回落0.2個百分點。業內專家表示,總體來看,全國房地產開發投資增速回落依然持續,延續了自今年5月以來持續增速回落的趨勢。但值得關注的是,東部和東北部地區的回落尤為明顯,東部地區由于投資額絕對值高,其增速放緩對全國平均水平產生明顯下拉作用,東北地區的降溫的速度要高于上半年水平,更是低于2018年全年17.5%的水平,直接顯示出房企在這一區域的謹慎度不斷提升。另一方面,市場面促銷動作增強,顯示出10月“以價換量”效果得到明顯體現,房企通過打折促銷、精裝變毛坯等方式,拉動銷量提升,同步平抑了價格上漲預期。此外,值得關注的是,東北地區的銷售面積同比依然呈現5%的下降,銷售金額僅有3.3%的提升也顯示出區域降溫在加速,同時更多的銷量在向東北地區的核心城市集中。


  專家分析稱,在市場降溫的大背景下,整體穩定依然是2019年最后兩個月的大趨勢。預計商品房成交量價亦不會出現明顯波動,但市場信心指數或將延續下跌。


  對此,中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任、研究員王業強在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示,雖然2019年1-10月份,全國房地產開發投資同比增長10.3%,增速比1-9月份回落0.2個百分點。但從全年走勢來看,房地產開發投資增速是趨穩的。從往年的數據看,房地產開發投資在季末通常都有一個激增的趨勢,相對于9月的高基數,必然影響到10月份開發投資數據表現。另外,從新開工面積增速看,增長了1.4個百分點,說明房企新開工熱情有所回升;土地購置面積來看,降幅比1-9月份收窄3.9個百分點,說明房企拿地積極性在回升。因此,2019年最后兩個月的開發投資將整體穩定在兩位數的增速。


  與此同時,對于前10月房地產開發投資增速小幅回落的情況以及未來的走勢,也有業內專家認為房地產投資將出現趨勢性回調。從數據上可以看到,房地產投資10月高位回落,結構上拿地費用低位略反彈,而建安投資見頂回落,上游在短暫的分歧加大后價格下行壓力后續或將加大。限價政策逐步放開帶動復停工缺口和開發速度均出現較明顯改善,以及近期融資收緊導致促開發搶回款,是投資脈沖高位的主要原因,但這些影響都較難持續,隨著建安投資10月見頂回落,投資趨勢性回調將被暴露的更明顯。


  銷售面積首次實現正增長


  值得關注的變化是,今年前10個月,商品房銷售面積同比增長0.1%,今年首次實現正增長,單月同比連續4個月正增長。業內人士稱,這或許意味著,今年全國商品房銷售面積和銷售金額有望超越2018年,出乎業內對今年樓市銷售將下滑的普遍預判。對此,王業強指出,由于去年基數較高,今年上半年樓市的整體表現不及去年同期。但下半年以來,從7月至10月,全國商品房銷售面積連續四個月高于去年同期,累計同比降幅也是逐月收窄,至10月首次轉正。按照慣例,房企往往在年末加大銷售力度來沖擊年度銷售目標。供應放量在一定程度上也會帶動最后兩個月成交的穩步增加,從目前的數據看,全年銷售面積、金額這兩項指標高于去年基本已成定局。


  “究其原因,可以從供需兩個方面來看:一方面,由于市場調控繼續施壓,使得房地產市場融資進一步收緊,房企面臨資金壓力增大,不少房企在9、10月加大促銷力度,‘以價換量、回籠資金’成為房企應對資金壓力的首要選擇。另一方面,自2016年,這一輪房地產調控已經持續了3年時間,房地產市場價格整體趨穩或小幅回落,新的利率形成機制促使房貸利率整體下調,同時,在‘一城一策’推動下各地紛紛出臺的各種人才房政策、房貸利息房租抵稅政策等等,都有利于市場的穩定和剛需以及改善需求的積極入市。”王業強進一步說道。


  與此同時,萬博新經濟研究院副院長劉哲向《中國產經新聞》記者表示,在房地產調控趨嚴的情況下,房地產銷售面積增速的變化短期是有所失真的。房地產企業資金緊張,通過搶銷售、搶開工加快回籠資金,透支了房地產未來的銷售潛力,其并不能準確反映當前房地產的真實的供給和需求關系。考慮到低基數效應,疊加竣工周期,預計未來銷售回款還將是房企重要的資金來源,短期房地產銷售還會維持一段時間的韌性。但房地產的調控政策不會出現明顯松動,也不能把房地產作為短期經濟刺激手段。后續房地產銷售和投資可能會呈現結構性下行,中西部地區、三四線城市率先顯露疲態,之后慢慢波及到東部地區和大城市。


  事實上,今年以來,樓市調控延續從嚴基調。根據中原地產研究中心統計,前10個月相關方面共發布482次調控政策。業內專家表示,市場整體預期較為悲觀,開發商普遍降價促銷,而調控加碼“融資端”以后,開發商資金來源增速呈下降態勢,從上半年的7.5%左右降至7%,其中國內貸款和自籌資金下降明顯。在當前的市場預期、政策環境以及到位資金環境下,房地產開發投資和銷售面積依然出現了較為積極的變化。對此,王業強認為,首先,政策調控的主基調是從嚴,但也強調分類調控和“一城一策”。在房住不炒的大政策背景下,對于剛需和改善型需求依 然是有很多的政策支持。其次,融資收緊是針對之前市場上各類信貸資金違規入市的集中清理和規范整頓,一些違規企業則有可能在市場壓力下資金鏈斷裂退出市場,而對于優質企業正常的資金需求是依然有保障的。當前房企資金來源整體穩定,各類資金來源依然是有不同程度的增長。最后,在市場缺乏更為優質的投資產品的情況下,房地產依然是市場投資的優先選擇。在經濟壓力明顯增大的情況下,市場對房地產的期望將有所提升。


  “短期看,房地產市場將逐漸趨穩并進入回暖通道,長期仍將保持穩定的增長態勢。”王業強補充說道。(見習記者 寧婧)


  轉自:中國產經新聞報

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